Методология расчета
В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам на руки. Показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы жителей Москвы и Санкт-Петербурга, были приведены реальные заработные платы (из банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях. В выборку вошло 34 крупных российских города.
Согласно федеральной программе «Жилище», коэффициент доступности жилья (КДЖ) рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без затрат на повседневные нужды. Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по крупным городам на вторичном рынке.
1. За два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата — на 5%. Самый большой разрыв — в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание заработной платы от ценовой динамики на недвижимость — во Владивостоке. Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
2. В Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости — на 30%. В Санкт-Петербурге зарабатывать стали больше на 3%, а жилье оказалось дороже на 56%.
3. Совокупный доход семьи в месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тыс. рублей. Стоимость квартиры — на 1,64 млн рублей.
4. Коэффициент доступности жилья равен 4,5 года, что, согласно международной классификации, «серьезно осложняет» покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 года («жилье не совсем доступно»).
5. В 2020-м жилье было доступным в 14 из 34 крупных городов. В 2022 году таких локаций не осталось. Городов с существенно недоступным жильем вместо двух (Москвы и Владивостока) стало шесть (+ Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Краснодар).
Жилье дорожает гораздо быстрее, чем увеличиваются доходы
За последние два года недвижимость дорожает рекордными темпами, заработная же плата отстает от индексации цен на жилье. Эксперты Циан и hh.ru выяснили, насколько большим оказался этот разрыв в уровне доходов и роста цены квадратных метров.
Регионы
В регионах (без учета столиц — Москвы и Санкт-Петербурга) средняя предлагаемая заработная плата на руки в 2021 году не выросла (в июле 2020-го она составляла 46,31 тыс. рублей на руки, в июле 2021-го — 46,27 тыс. рублей). За год снижение составило 0,1%. Средняя стоимость 1 кв. м по этим же городам выросла за тот же период на 20,6%: с 62,1 тыс. в июне 2020 года до 74,9 тыс. рублей в июне 2021-го.
В 2022 году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год (с июля 2021-го по июль 2022-го рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 до 48,5 тыс. рублей в месяц. Недвижимость за тот же период увеличилась в цене на 23,5%: с 74,9 до 92,5 тыс. рублей.
В регионах заработная плата за два года выросла на 4,8%, стоимость недвижимости — на 48,9%
Самый большой разрыв — в Краснодаре, где за два года недвижимость подорожала рекордными темпами (+73%), а заработная плата выросла в среднем на 6,2%. В последние годы недвижимость Краснодарского края пользуется высоким спросом, в том числе за счет покупателей из других регионов, для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступным.
Разрыв более чем в 60 п. п. также и в Омске, в котором стоимость «квадрата» увеличилась на 68% из-за изначально относительно невысоких цен на жилье, а по заработной плате прибавка составила всего 3,3%.
Минимальный разрыв — во Владивостоке (всего 15,6 п. п.): тут стоимость жилья за два года повысилась всего на четверть (из-за и так высоких цен на жилье прибавка оказалась ниже, чем по другим городам), а заработная плата прибавила существенные 10%.
Выше прибавка заработной платы была только по Казани — +13% за два года, но и недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.
В пяти крупных городах предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а стоимость недвижимости при этом продолжала расти. Меньше других повезло жителям Рязани: зарплата упала за два года на 3%, а стоимость жилья выросла на 56% (разрыв 59 п. п.). В Кирове похожая ситуация: доходы с 2020 года упали на 3,2%, а стоимость недвижимости выросла в полтора раза (+50%), ценовой разрыв — на уровне 52,7 п. п.
Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
В Москве по сравнению с другими городами довольно серьезный прирост заработной платы — в среднем на 13%, стоимость недвижимости выросла за тот же период на 30%. В Санкт-Петербурге рост зарплат в разы ниже столичных: всего +3%, при этом стоимость выросла сразу на 47%.
По данным Циан.Аналитики и hh.ru
Коэффициент доступности жилья: копить 4,5 года
Для расчета коэффициента доступности жилья Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи учитывались средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные hh.ru).
Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) достиг 97 тыс. рублей к июлю 2022 года, в 2021-м показатель был на уровне 92,5 тыс., а в 2021 году — 92,6 тыс. рублей. Прирост за два года — на 4,4 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» выросла по тем же городам в среднем на 3,36, до 5 млн рублей (+1,64 млн рублей).
Коэффициент доступности жилья в регионах составил 4,3 года. Для сравнения: в 2021-м показатель был на уровне 3,6 года, а в 2020-м — три года.
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до трех лет. От трех до четырех лет — «не совсем доступным», от четырех до пяти лет — «покупка серьезно осложнена» и от пяти лет — «жилье существенно недоступно».
Ищете квартиру на вторичном рынке от собственника? Выбирайте на Циан по своим фильтрам
В Москве КДЖ вырос с 5,5 до 6,3 лет. То есть, как и два года назад, жилье считается «существенно недоступным», но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге в 2020 году покупка жилья была «серьезно осложнена» и стала «существенно недоступна», как и в Москве. Копить нужно 6,1 против 4,1 года в 2020-м.
В целом по всем городам (без деления на столицы и регионы) коэффициент доступности жилья достиг в 2022 году 4,5 года, то есть покупка жилья в настоящий момент «серьезно осложняется», два года назад КДЖ был на уровне 3,2 года (жилье «не совсем доступно»).
Коэффициент доступности жилья 2020–2022 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв. м)
По данным Циан.Аналитики и hh.ru
Абсолютно по всем 34 городам, попавшим в выборку, доступность жилья снизилась за два года. Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге из-за наибольшего разрыва в динамике заработной платы и роста цен на жилье: стоимость средней квартиры увеличилась с 2020-го еще на два годовых дохода семьи.
Похожая ситуация в Краснодаре — из-за рекордного роста цен на недвижимость на фоне ограниченного авиасообщения, закрытых границ с другими странами во время пандемии и распространения формата удаленной работы. КДЖ вырос на 1,9 года. В Самаре — прибавка на 1,8, где стоимость жилья увеличилась на 63%, а заработная плата — на 5%.
Для жителей четырех городов — Кирова, Воронежа, Пензы и Кемерово — еще в 2020 году жилье было «доступным» с точки зрения заработной платы и стоимости квадратного метра, но уже в 2022-м покупка «серьезно осложнена». Жители еще 10 городов также имели в 2020 году «доступное» жилье, но к 2022-му перешли на следующий уровень КДЖ «не совсем доступно».
Минимальная прибавка по срокам накоплений в годовых доходах семьи — в Оренбурге (+0,7 года), где по сравнению с другими региональными городами фиксируется хорошая динамика предлагаемой заработной платы (+9,9%), когда жилье подорожало за два года на 42%.
Меньше года прибавка в сроках накоплений и в Челябинске, где даже с учетом роста цен в полтора раза все равно самая низкая стоимость квадратного метра среди всех перечисленных городов.
В 2020 году помимо Москвы «существенно недоступное» жилье было и во Владивостоке, где средняя стоимость квартиры превышала пять годовых семейных доходов. За два года прирост по стоимости «квадрата» оказался весьма скромным по сравнению с другими городами — всего на четверть. В 2022 году к этому списку городов с недоступным жильем также присоединились Казань, Нижний Новгород и Краснодар.
Вместо двух городов с «существенно недоступным» жильем в 2020 году (Москвы и Владивостока) в 2022-м таких стало уже шесть. Не осталось городов с «доступным» жильем, в 2020-м таких было 14.
«С весны этого года стоимость 1 кв. м на вторичном рынке крупных городов стагнирует, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — К примеру, в апреле средняя стоимость “квадрата” по городам с населением от 500 тыс. человек составила 102,3 тыс. рублей, после чего рост прекратился. Нынешние средние значения (101,9 тыс. рублей) — на полпроцента ниже весенних цен». По мнению аналитика, уже по итогам 2022 года ожидается небольшое сокращение дисбаланса между приростом цен на рынке недвижимости и динамикой доходов населения.
«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведет к дальнейшему наращиванию объемов ипотечного кредитования в России, — отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса “Банк данных заработных плат hh.ru”. — Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки».
Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости: именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости, резюмирует она.
