Денис Бадиков,директор по управлению девелопментом холдинга «Партнер»:
Опыт Лондона
Считается, что первый зеленый пояс своим указом 1580 года создала для лондонского Сити королева Елизавета Первая. Королева пыталась предотвратить рост города и его населения, из-за которого стало невозможно добывать — цитата — «пищу и иное необходимое для человеческой жизни по умеренным ценам, без чего ни один город долгое время существовать не может».
Любопытно, что в том же указе королева запрещала «размещение и жительство более чем одной семьи во всяком доме, какой до сей поры был обитаем». То есть продвигала дорогую каждому британцу идею «одна семья — один дом», ограничивая строительство доходных домов.
При этом правление Елизаветы благоприятствовало торговле. Экономика города росла, притягивая новых людей из провинции и из-за границы.
За сорок лет, с 1565 по 1605 год, население Лондона выросло с 85 тыс. до 175 тыс. человек.
Попытки ограничить его физический рост только усилили дефицит ресурсов и рост цен, породив небывалый продовольственный и жилищный кризис в тюдоровском Лондоне.
Королевская логика потерпела фиаско уже через три года, когда возобновилось строительство доходных домов, складов и лавок вдоль дорог, ведущих в город, и на общинных землях.
Обратный эффект
В XIX веке о зеленом поясе задумались в промышленных городах, задыхавшихся от смога и эпидемий. А в XX столетии идея получила самое широкое воплощение, причем не только в Европе и США, но и в Азии.
Одним из первых в 1944 году зеленым поясом окружил себя уже имевший такой опыт в прошлом Лондон. Британская столица сделала ставку на развитие городов-спутников и строительство внутри города на землях brownfield (участки, застройка на которых морально и физически устарела).
Целью было достичь приемлемого для жизни состояния городской среды (воздуха, воды) и сохранить примыкающие к городу сельхозугодья — примерно 58% площади всего зеленого пояса.
Результат оказался полностью противоположным. Выросла автомобилизация города: в Лондон из 40-километровой зоны ежедневно приезжает почти миллион человек.
85% семей в городах-спутниках также вынуждены держать автомобили. Кроме того, стали застраиваться скверы и спортивные площадки. Фермеры же, со своей стороны, перестали инвестировать в развитие хозяйства, рассчитывая с выгодой продать землю в зеленом поясе под застройку, когда она будет разрешена.
Пробка на въезде в Лондон (Jarek Kilian / Shutterstock.com)
Что же касается цен на недвижимость, то статистика 2011 года сообщала, что в английских городах, окруженных зелеными поясами, стоимость жилья на 20% выше, чем в городах, их не имеющих. Столице же тогда не хватало примерно миллиона квартир, и дефицит нового строительства дополнительно давил на цены.
Вид на пригороды Лондона (Travers Lewis / Shutterstock.com)
К аналогичному, если не более жесткому результату создание защитной полосы привело мегаполисы Азии. В 1972 году на компромисс с реальностью пошли власти Гонконга, разрешив строительство в зеленом поясе малоэтажного жилья. В 1999 году аналогичное решение было принято мэрией Сеула.
В Москве, которая развивалась по другой экономической модели, проблемы оказались похожими.
Зеленый пояс вокруг города появился в 1951 году. Вторым шагом стало создание лесопарковых зон вокруг промышленных пригородов: Люблина, Люберец, Тушина, Красногорска, Ногинска, Подольска, Кунцева.
Зеленый пояс Москвы
Однако к 1970 году в зеленом поясе проживали уже более миллиона человек, а кроме 11 городов там существовало множество рабочих и дачных поселков. Столица давила на зеленый пояс изнутри, а провинция — снаружи, и в 1984 году около 10 тыс. га лесопаркового защитного пояса пришлось включить в границы города ради новой застройки.
«Дома не выше сосен»
К тому моменту, когда к созданию зеленых поясов всерьез подошли города Зауралья, стало очевидно, что сплошная лесопарковая полоса не только не снимает, но кратно усиливает типичные городские проблемы.
Не все прилегающие к городу земли в своем естественном виде пригодны для отдыха горожан и для сельского хозяйства — встречаются заболоченные участки, мелколесье.
Самое разумное решение — планирование зеленых зон так, чтобы сохранить ценные ландшафты, леса, озера, речные поймы.
На оставшихся землях нужно жестко ограничить промышленное строительство и определить территории для малоэтажных поселков, как это сделано в Гонконге и Стокгольме.
Именно таким путем пошли власти Тюмени, Кургана, Омска, утвердившие границы лесопарковых защитных поясов с запретом на вырубку и большинство видов хозяйственной деятельности. При этом вблизи городов оставлены территории под создание современных малоэтажных пригородов.
Панорама Омска
Это не только выравнивает профиль городской застройки, постепенно понижая ее к окраинам, но и отвечает историческим традициям Зауралья. Города здесь возникали как торговые и промысловые центры. Привычным и любимым форматом застройки долго оставалась городская усадьба. Сегодня к горожанам снова возвращается вкус к жизни на природе и на своем участке земли.
Для городов Урала и Сибири мы разработали концепцию комплексного развития пригородных территорий «Дома не выше сосен». Сегодня она воплотилась и продолжает воплощаться в 12 проектах на территории зеленых поясов Екатеринбурга, Тюмени, Кургана и Омска.
Пониженная плотность и застройка средней этажности не создают чрезмерной нагрузки на ландшафт. При этом концепция каждого жилого комплекса уникальна, потому что опирается на историю и традиции города. Каждый проект включает строительство не только социальных, но и рекреационных объектов: набережных, пирсов, парков, бульваров, спортивной инфраструктуры.
Примером такого подхода может послужить ЖК «Ритмы» в Тюмени
Мы надеемся, что к 2030 году в городах Урала, Зауралья и Западной Сибири появится интересный опыт. Будут отработаны на практике единые правила взаимодействия городских властей и девелоперов в комплексном освоении пригородных территорий, улучшено качество экспертизы в малоэтажном градостроительном проектировании, появятся новые инструменты для финансирования транспортной и инженерной инфраструктуры. И при этом облик городов станет более эстетичным, а городская среда — зеленой и разнообразной.
